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Imposta di registro su locazioni e affitti di immobili

Posted by Nicola Del Sorbo on 17/03/2021
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Per la registrazione di un contratto di locazione l’importo dell’imposta di registro varia in funzione dell’immobile oggetto della locazione stessa:

 

Fabbricati ad uso abitativo 2% del canone annuo moltiplicato per il numero delle annualità
Fabbricati strumentali per natura 1% del canone annuo, se effettuata da soggetti passivi IVA
Fabbricati strumentali per natura 2% del canone, negli altri casi
Fondi rustici 0,50% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità
Altri immobili 2% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità

Per i contratti di locazione a canone concordato spetta una riduzione del 30% della base imponibile su cui calcolare l’imposta di registro.

L’importo da versare per la prima annualità non può in ogni caso essere inferiore a 67 euro, mentre l’imposta per le annualità successive può essere d’importo inferiore.

Sul deposito cauzionale versato dal conduttore non è dovuta l’imposta di registro. Se però il deposito è versato da un terzo, estraneo al rapporto locativo, deve essere versata l’imposta con aliquota dello 0,50%.

Per i contratti di durata pluriennale è possibile, oltre che versare l’imposta di registro anno per anno (entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità), pagare, al momento della registrazione, l’imposta dovuta per l’intera durata del contratto. In questo caso si ha diritto ad uno sconto pari alla metà del saggio d’interesse legale (dal 1° gennaio 2018 è 0,3%, quindi pari allo 0,15%) moltiplicato per il numero delle annualità. Ove il contratto venisse disdetto prima del tempo, spetta il rimborso dell’importo pagato per le annualità successive a quella in cui avviene la disdetta anticipata del contratto.

Per le risoluzioni e le cessioni senza corrispettivo dei contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani con durata pluriennale, si paga l’imposta di registro in misura fissa di 67 euro. Negli altri casi l’imposta si applica ai canoni ancora dovuti nella misura del 2% ovvero dello 0,50% per i fondi rustici.

Dal 1° gennaio 2015 è divenuto obbligatorio versare l’imposta per la prima registrazione e per gli adempimenti successivi tramite il modello F24 con elementi identificativi (cd “elide”).

Per tutti i soggetti titolari di partita IVA deve essere presentato esclusivamente con modalità telematiche, direttamente o per il tramite di un intermediario abilitato o attraverso i servizi on-line del sistema bancario e postale.

I soggetti non titolari di partita IVA possono presentare il modello in formato cartaceo presso gli sportelli bancari e postali.

Con le risoluzioni n. 14/E del 24 gennaio 2014 e n. 30/E del 10 marzo 2017 sono stati istituiti i seguenti codici tributo per il versamento, tramite modello F24-versamenti con elementi identificativi, delle somme dovute in relazione alla registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili:

 

1500 Locazione e affitto di beni immobili – Imposta di Registro per prima registrazione
1501 Locazione e affitto di beni immobili – Imposta di Registro per annualità successive
1502 Locazione e affitto di beni immobili – Imposta di Registro per cessioni del contratto
1503 Locazione e affitto di beni immobili – Imposta di Registro per risoluzioni del contratto
1504 Locazione e affitto di beni immobili – Imposta di Registro per proroghe del contratto
1505 Locazione e affitto di beni immobili – Imposta di Bollo
1506 Locazione e affitto di beni immobili – Tributi speciali e compensi
1507 Locazione e affitto di beni immobili – Sanzioni da ravvedimento per tardiva prima registrazione
1508 Locazione e affitto di beni immobili – Interessi da ravvedimento per tardiva prima registrazione
1509 Locazione e affitto di beni immobili – Sanzioni da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi
1510 Locazione e affitto di beni immobili – Interessi da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi
1511 Locazione e affitto di beni immobili – Sanzione per mancata comunicazione di proroga o risoluzione del contratto soggetto a cedolare secca

Per consentire la corretta identificazione del soggetto quale “controparte” del contratto è stato istituito il seguente codice identificativo:

 

63 Controparte

Si riportano di seguito le modalità di compilazione dei campi del modello di pagamento “F24 Versamenti con elementi identificativi“.

Nella sezione “CONTRIBUENTE” è indicato:
• nei campi “codice fiscale” e “dati anagrafici“, il codice fiscale e i dati anagrafici della parte che effettua il versamento;
• nel campo “codice fiscale del coobligato, erede, genitore, tutore o curatore fallimentare“, il codice fiscale del soggetto, quale controparte (oppure di una delle controparti), unitamente al codice “63“, da indicare nel campo “codice identificativo“.

Nella sezione “ERARIO ED ALTRO” è indicato:
• nei campi “codice ufficio” e “codice atto“, nessun valore;
• nel campo “tipo“, la lettera “F” (identificativo registro);
• nel campo “elementi identificativi“:

in caso di pagamenti per la
prima registrazione
nessun valore
in caso di pagamenti per
annualità successiva, cessione, risoluzione e proroga del contratto
codice identificativo del contratto (composto da 17 caratteri e reperibile nella copia del modello di richiesta di registrazione del contratto restituito dall’ufficio o, per i contratti registrati per via telematica, nella ricevuta di registrazione)

In caso non sia disponibile il suddetto codice identificativo, il campo “elementi identificativi” è valorizzato con l’indicazione di un codice (composto da 16 caratteri) formato nel modo seguente:

nei caratteri da 1 a 3 è inserito il codice dell’Ufficio presso il quale è stato registrato il contratto
nei caratteri da 4 a 5 sono inserite le ultime due cifre dell’anno di registrazione
nei caratteri da 6 a 7 è inserita la serie di registrazione (in caso di numero inferiore di caratteri, completare gli spazi, a partire da sinistra, con gli zeri “0”)
nei caratteri da 8 a 13 è inserito il numero di registrazione (in caso di numero inferiore di caratteri, completare gli spazi, a partire da sinistra, con gli zeri “0”)
nei caratteri da 14 a 16 è inserito, se presente, il sottonumero di registrazione oppure “000”

• nel campo “codice“, il codice tributo;
• nel campo “anno di riferimento“, in caso di prima registrazione è indicato l’anno di stipula del contratto o di decorrenza, se anteriore, nel formato “AAAA“. In caso di annualità successivaprorogacessione o risoluzione è indicato l’anno scadenza dell’adempimento ovvero l’anno della data di inizio proroga ovvero l’anno della data di risoluzione, nel formato “AAAA“;
• nel campo “importi a debito versati“, gli importi da versare.

Infine, per consentire il versamento delle somme dovute a seguito degli avvisi di liquidazione dell’imposta e irrogazione delle sanzioni, emessi dagli Uffici, sono stati istituiti i seguenti codici tributo, da utilizzare nel modello F24 Versamenti con elementi identificativi:

 

A135 Locazione e affitto di beni immobili – Imposta di Registro – Avviso di Liquidazione dell’Imposta – Irrogazione delle Sanzioni
A136 Locazione e affitto di beni immobili – Imposta di Bollo – Avviso di Liquidazione dell’Imposta – Irrogazione delle Sanzioni
A137 Locazione e affitto di beni immobili – Sanzioni – Avviso di Liquidazione dell’Imposta – Irrogazione delle Sanzioni
A138 Locazione e affitto di beni immobili – Interessi – Avviso di Liquidazione dell’Imposta – Irrogazione delle Sanzioni

In sede di compilazione, i suddetti codici tributo sono esposti in corrispondenza delle somme indicate nella colonna “importi a debito versati“, indicando:
• nella sezione “CONTRIBUENTE“, i dati anagrafici ed il codice fiscale del soggetto che effettua il versamento;
• nella sezione “ERARIO ED ALTRO“, in corrispondenza dei campi “codice ufficio”, “codice atto” e “anno di riferimento” (nel formato “AAAA”), i dati indicati nel modello di pagamento allegato all’avviso di liquidazione inviato dall’Ufficio ovvero, se non disponibile, nell’avviso stesso;
• il campo “tipo” è valorizzato con la lettera “F” (identificativo Registro).

Ravvedimento operoso per la tardiva registrazione di un contratto di locazione di immobile urbano di durata pluriennale
In caso di tardiva registrazione di un contratto di locazione di durata pluriennale, secondo una interpretazione letterale dell’art. 43, comma 1. lett. h) del D.P.R. 131/1986 (T.U.R.), ormai fatta propria dall’Agenzia delle entrate, “la base imponibile (dell’imposta di registro) è costituita dall’ammontare dei corrispettivi in denaro pattuiti per l’intera durata del contratto”.
La sanzione, pari al 60% per ritardi non superiori a 30 giorni ed al 120% successivamente, deve, quindi, essere commisurata all’importo dei canoni concordati per l’intera durata contrattuale, applicando le riduzioni previste per il ravvedimento operoso, a seconda del momento in cui interviene il versamento.

Ravvedimento operoso per il tardivo versamento dell’imposta dovuta per la proroga di un contratto di locazione di immobile urbano di durata pluriennale
Anche alla fattispecie di proroga di un contratto di locazione di durata pluriennale, per il tardivo versamento dell’imposta dovuta alcuni U.T. (vedi mail sotto riportate) applicano la sanzione, pari al 15% per ritardi non superiori a 90 giorni ed al 30% successivamente, sull’ammontare dei canoni previsti per l’intera durata della proroga.

Altri U.T. (vedi mail seguente), al contrario, calcolano la sanzione parametrata ai canoni pattuti per una sola annualità.

Appare opportuno, quindi, prima di effettuare il ravvedimento operoso, contattare la U.T. di competenza (dove è stato registrato il contratto) per avere informazioni circa l’interpretazione in uso, affinché il versamento della sanzione non sia carente, rendendo parziale la validità del ravvedimento, ovvero eccessivo.

Ravvedimento operoso per omessa o tardiva comunicazione relativa alla proroga o risoluzione di un contratto di locazione in regime di «cedolare secca».
Con la Risoluzione n. 115/E del 1° settembre 2017, l’Agenzia delle entrate ha chiarito che il ravvedimento operoso è applicabile anche alle fattispecie di mancata (tardiva) comunicazione di proroga e di risoluzione di un contratto in cd cedolare secca.
Ai fini del calcolo della sanzione di cui all’art. 3, comma 3, del D.lgs. n. 23 del 2011, in conseguenza dell’applicazione del ravvedimento operoso, occorre quindi tener conto del momento in cui viene sanato l’inadempimento.
Ciò significa che, se la comunicazione della proroga e/o della risoluzione del contratto di locazione in cedolare secca avviene con un ritardo non superiore a 30 giorni, la sanzione base è pari a 50 euro, ridotta in base alle percentuali previste dall’articolo 13 del D.lgs. n. 472 del 1997, a seconda di quando viene eseguito il ravvedimento della medesima.
Se, invece, la comunicazione della proroga e/o della risoluzione del contratto di locazione in cedolare secca avviene con un ritardo superiore a 30 giorni, la sanzione base è pari a 100 euro, ridotta in base alle percentuali previste dall’articolo 13 del D.lgs. n. 472 del 1997, a seconda di quando viene eseguito il ravvedimento della medesima.

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