CILA, SCIA o Permesso di Costruire?

Lavori non soggetti ad obbligo di pratica edilizia e lavori che invece la richiedono: come districarsi tra edilizia libera, CILA, SCIA e Permesso di costruire.

Definizione degli interventi e pratiche edilizie in vigore

Per ogni lavoro che si intende effettuare in casa è sempre bene valutare se esso sia soggetto o meno ad obbligo di pratica edilizia. Quali opere si possono realizzare senza pratica edilizia? Quando, invece, è necessario presentare una pratica?

La norma fondamentale di riferimento è il D.P.R. 6 giugno 2001 n.380 – Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, detto comunemente Testo Unico in materia edilizia.

Il Testo Unico riporta due informazioni importanti ai nostri fini.

La prima è la definizione degli interventi edilizi, che troviamo all’Articolo 3 del Decreto.

Gli interventi edilizi sono così classificati:

1. interventi di manutenzione ordinaria;
2. interventi di manutenzione straordinaria;
3. interventi dei restauro e risanamento conservativo;
4. interventi di ristrutturazione edilizia;
5. interventi di nuova costruzione;
6. interventi di ristrutturazione urbanistica.

La seconda informazione importante è la definizione delle varie pratiche edilizie:

1. CILA;
2. SCIA;
3. Permesso di Costruire.

In base a come viene inquadrato l’intervento che desideriamo effettuare (manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, ristrutturazione, ecc.), il Testo Unico ci indica se è possibile procedere senza presentare pratiche oppure se dobbiamo presentare una CILA, una SCIA o un Permesso di Costruire.

Opere realizzabili in edilizia libera

Ai sensi dell’Articolo 6 del Testo Unico in materia edilizia, le opere di manutenzione ordinaria sono realizzabili senza alcun titolo abilitativo, quindi senza pratica edilizia.

Per opere di manutenzione ordinaria si intendono gli interventi di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie a integrare e mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.

Esempi di manutenzione ordinaria sono la sostituzione di pavimenti, piastrelle, sanitari, porte interne o la ritinteggiatura delle pareti. Rientra nella manutenzione ordinaria anche la sostituzione di parti di impianti tecnologici, come un tubo rotto, senza tuttavia apportare modifiche migliorative all’impianto.

Sono altresì realizzabili senza titolo abilitativo:

1. le installazioni di pompe di calore aria-aria di potenza termica utile nominale inferiore a 12 KW;
2. gli interventi di eliminazione delle barriere architettoniche che non comportino nuovi ascensori esterni o altri manufatti che alterino la sagoma dell’immobile;
3. le opere di pavimentazione e finitura degli spazi esterni, che siano contenute entro l’indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale;
4. i pannelli solari e fotovoltaici al di fuori delle zone A (centri storici).

A supporto della definizione degli interventi realizzabili in edilizia libera, segnalo che al Decreto del Ministero delle Infrastrutture 2 marzo 2018 è allegato un Glossario, con un elenco esaustivo dei lavori non soggetti a pratica edilizia.

La comunicazione di Inizio Lavori Asseverata – CILA

L’Articolo 6-bis del Testo Unico in materia edilizia tratta degli interventi subordinati a Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata – CILA.

In realtà questi interventi sono individuati per esclusione, poiché all’Articolo 6-bis è indicato che sono soggetti a CILA tutti gli interventi che non rientrano negli Articoli 6, 10 e 22 del Testo Unico, ossia, rispettivamente, quelli non soggetti a pratica edilizia (Art.6), quelli soggetti a Permesso di Costruire (Art. 10), e quelli soggetti a SCIA (Art. 22).

Abbiamo già visto gli interventi non soggetti a pratica edilizia, nei prossimi paragrafi vedremo quelli subordinati a SCIA e Permesso di Costruire.

Vi anticipo, comunque, che sono subordinati a CILA gli interventi di manutenzione straordinaria cosiddetta leggera, ossia che non coinvolgano parti strutturali dell’edificio.

Tra questi troviamo a titolo di esempio:

1. lo spostamento di tramezzi interni non portanti, l’apertura, la chiusura o lo spostamento di porte interne;
2. Il rifacimento di uno o più impianti (riscaldamento, idrosanitario, fognario, elettrico, condizionamento, ecc.)
3. Il frazionamento (divisione di un’unità immobiliare in due o più) o l’accorpamento di due o più unità immobiliari, purché non sia modificata la volumetria complessiva e non sia mantenuta la destinazione d’uso.

La Segnalazione Certificata di Inizio Attività – SCIA

Sempre nel Testo Unico in materia edilizia, all’Articolo 22, troviamo gli interventi realizzabili mediante Segnalazione Certificata di Inizio Attività – SCIA.

Si tratta di interventi un po’ più invasivi rispetto a quelli di manutenzione straordinaria leggera soggetti a CILA e sono nello specifico:

1. gli interventi di manutenzione straordinaria, qualora riguardino parti strutturali dell’edificio;
2. gli interventi di restauro e di risanamento conservativo, qualora riguardino le parti strutturali dell’edificio;
3. gli interventi di ristrutturazione edilizia, diversi da quelli indicati al punto c) relativo al Permesso di Costruire, che vedremo nel paragrafo successivo.

Il Permesso di Costruire

Il Permesso di Costruire si presenta in occasione di interventi molto consistenti. All’Articolo 10 del Testo Unico in materia edilizia sono elencati gli interventi ad esso subordinati:

1. interventi di nuova costruzione;
2. interventi di ristrutturazione urbanistica;
3. interventi di ristrutturazione edilizia che portino a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004 n. 42 e successive modificazioni (Codice dei beni culturali e del paesaggio).

Differenze fra CILA, SCIA e Permesso di Costruire

Abbiamo visto che a ogni intervento edilizio è associata una precisa pratica edilizia.
Pertanto, come prima differenza evidente, i moduli relativi a ogni pratica saranno predisposti sulla base degli interventi che essa sottende.

Tuttavia, esiste una differenza ben più importante tra CILA, SCIA e Permesso di Costruire.

La CILA e la SCIA sono di fatto una comunicazione/segnalazione che il soggetto avente titolo (proprietario o altro soggetto) presenta all’amministrazione comunale, corredata da asseverazione del progettista, il quale attesta, sotto la propria responsabilità, che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici, ai regolamenti edilizi, alla normativa sismica, a quella sui consumi energetici e quant’altro.

Con CILA e SCIA il progettista si prende la responsabilità della conformità dei lavori che si intendono effettuare e, sulla base di questa assunzione di responsabilità, si potrà procedere da subito con l’apertura del cantiere, senza prima ricevere l’assenso dall’amministrazione comunale.

Invece, il Permesso di Costruire, come dice il nome stesso, è una richiesta di permesso a procedere. A differenza di CILA e SCIA, i lavori subordinati a Permesso di Costruire non possono partire subito, ma l’amministrazione comunale avrà il compito di esaminare la domanda e, successivamente, rilasciare relativo Permesso, in seguito al quale si potrà avviare il cantiere.

SCIA alternativa al Permesso di Costruire

Esiste, poi, una particolare pratica, la SCIA alternativa al Permesso di Costruire che, a scelta del proprietario e del progettista che lo segue, può essere presenta, come dice il nome, al posto del Permesso di Costruire.

È consentito ricorrere alla SCIA alternativa al Permesso di Costruire solo per alcuni degli interventi soggetti a Permesso (Articolo 23 Testo Unico in materia edilizia):

1. interventi di ristrutturazione edilizia che portino a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004 n. 42 e successive modificazioni (Codice dei beni culturali e del paesaggio);
2. interventi di nuova costruzione e ristrutturazione urbanistica qualora disciplinati da piani attuativi con precise disposizioni plani-volumetriche, tipologiche, formali e costruttive;
3. interventi di nuova costruzione qualora in diretta esecuzione di strumenti urbanistici generali recanti precise disposizioni plani-volumetriche.

La SCIA alternativa al Permesso di Costruire va presentata almeno 30 giorni prima dell’inizio dei lavori, corredata di asseverazione del progettista che attesti la conformità alle norme vigenti.
L’Amministrazione comunale, nei 30 giorni che intercorrono tra la presentazione della pratica e l’inizio dei lavori dichiarato, ha il compito di esaminare la documentazione e può notificare, se necessario, l’ordine a non effettuare l’intervento.

In caso contrario, trascorsi i 30 giorni, subentra il silenzio-assenso e si può, così, procedere coi lavori. Il vantaggio della SCIA alternativa al Permesso di Costruire è principalmente un accorciamento dei tempi fra la presentazione della pratica e l’inizio del cantiere.

CIL e DIA

Negli ultimi anni, oltre alle pratiche sopra citate, avrete sentito parlare di altre due tipologie di pratiche edilizie:

1. CIL – Comunicazione di inizio lavori
2. DIA – Denuncia di inizio attività

Salvo rari casi di ritardi nell’adeguamento della modulistica comunale, è da segnalare che la DIA è stata completamente sostituita dalla SCIA a partire dal 2016, di conseguenza non è più in vigore.

La CIL, invece, è ancora prevista all’interno del Testo Unico in materia edilizia, ma limitatamente alle opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e a essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a novanta giorni (Articolo 6, comma 1, lettera e-bis del Testo Unico).

Norme Regionali

È utile segnalare, infine, che il testo Unico in materia edilizia consente alle Regioni di estendere la disciplina dell’attività edilizia libera e della CILA a interventi edilizi ulteriori rispetto a quelli già previsti.

Alle Regioni è anche consentito individuare particolari interventi che, in relazione all’incidenza sul territorio, debbano essere sottoposti a Permesso di Costruire o SCIA anche quando il Testo Unico non lo preveda.

Il Testo Unico in materia edilizia, pertanto, è il primo riferimento, ma, prima di procedere, vanno sempre verificate anche le norme regionali.